לקוח משרדינו, תושב חוץ אשר מתגורר בברוקלין. בבעלותו של הלקוח היו מספר דירות בתל אביב, כאשר חלקן נמכרו שלא באמצעותנו לפני מספר שנים ודירה אחת נמכרה באמצעותנו, בעת האחרונה.

המכירה התבצעה כאשר הלקוח לא ערך שום פעולה ואף לא הגיע לארץ ולו פעם אחת.

דהיינו אנו ביצענו עבור הלקוח ההליך במלואו.

בתחילת ההליך הלקוח, סיפר, כי כאשר מכר דירה אחרת בתל אביב נאלץ לשלם מס שבח על סך כ – 170,000 שקלים וביקש להבין האם צפוי חיוב דומה במכירת הדירה הנוכחית אשר בבעלותו וצפויה להימכר.

כידוע, כאשר המדובר בתושבי חוץ המבקשים למכור דירה במדינת ישראל, רשות המיסים מביאה בחשבון את כלל נכסיהם בין אם הם מצויים בארץ ובין אם הם מצויים מחוצה לה, במקום מושבם.

דהיינו, ככל וקיימת ללקוח דירה נוספת או כל נכס נוסף במקום מושבו ו/או בכלל, יהא עליו לשלם תשלום מס שבח מלא, ללא כל מתן פטור.

יחד עם זאת, חשוב לזכור, כי הגם שעל הלקוח לשאת בתשלום מס שבח הוא יהא זכאי לביצוע חישוב ליניארי מקל, במרבית המקרים, ומכאן שיש לבדוק היטב את הנתונים של הלקוח לצורך דיווח נכון לרשויות המיסים.

במקרה שלנו, רשות המיסים ביקשה לחייב את הלקוח בתשלום מיסים בסך כ – 250,000 שקלים, אולם לאחר הגשת תחשיבים מלאים, נימוקים מפורטים בתוספת לביצוע קיזוזים וכדומה, רשות המיסים הפחיתה את שובר תשלום מס השבח לסך 24,000 שקלים בלבד לתשלום.

יתרה מכך, ייתכן והלקוח זכאי אף להחזר מיסים בגין עסקאות קודמות ובימים אלו הוא עורך בדיקות בנושא מול המייצגים הקודמים אשר ליוו אותו בעסקאות, לאור העובדה, כי הסבנו את תשומת ליבו לדין הקיים.

תושבי חוץ או תושבים חוזרים שהינם בעלים של דירה אחת ומעוניינים כעת ברכישת דירה נוספת מומלץ כי יתנו תשומת לב מיוחדת לנושא המיסים והמועד הנכון עבורם לבצע את הרכישה באופן שימזער את תשלום המיסים לרשויות ככל שניתן.

מדובר במשפחה אשר ביקשה לרכוש נחלה ביישוב מאוד מבוקש בשרון.

חשוב להדגיש, כי שלבי הרכישה היו מורכבים וסבוכים לאור העובדה, כי המדובר ביישוב מבוקש כאמור, דבר אשר הביא לרוכשים פוטנציאליים נוספים (כ – 7 רוכשים נוספים) אשר ביקשו גם הם לרכוש את הנכס.

על כל פנים, המשפחה אשר הייתה מוטרדת מנושא המיסוי כתוצאה מהרכישה העתידית, ככל ותתקיים, ובטרם פנייתה אלינו, ביקשה לפנות לרואה חשבון מטעמה ובנוסף למומחה מיסוי נוסף, לדבריהם, על מנת להבין מהו התשלום המשוער אשר הם צפויים לשלם ככל ויזכו בעסקה.

על כן, לאחר ביצוע בדיקות המומחים לעיל, נמסר ללקוחות, כי תשלום המיסוי הצפוי בעסקה הספציפית הינו כ – 630,000 שקלים.

אולם, חשוב להבין, כי כאשר רוכשים נכס המוגדר כ – "נחלה" חוקי המיסוי אשר חלים, שונים בתכלית, מהמקרה בו נרכש נכס למגורים.

במקרה אשר נרכשת נחלה, יש לערוך חישובים מדויקים, בתוספת לנימוקים שונים, באשר לחלק המהווה נחלה, לחלק המהווה מגורים ולחלק המהווה זכויות בנייה ומכאן יש "לגזור" את חישובי המיסים באופן סופי.

דהיינו, כאשר משפחה מבקשת לרכוש נחלה ו/או משק ו/או כל נכס במושב ו/או קיבוץ ואף לעיתים בעיר, ראשית יש לאפיין את הנכס הנרכש ובהתאם לנכס הספציפי, בתוספת לנתונים האישיים של הלקוחות יש להתאים את תמונת המיסוי המלאה והמדויקת.

במקרה דנן, לאחר ביצוע החישובים השונים עבור הלקוחות, חלוקת הנחלה לפרמטרים הרלוונטיים והגשת הנימוקים מצידנו לרשות המיסים, התקבל שובר לתשלום על סך 420,000 שקלים בלבד, כלומר הפחתה של כ – 200,000 שקלים מסכום המקור אשר נמסר ללקוחות.

יתרה מכך, לאחר בקשה נוספת מנומקת אשר הגשנו לרשות המיסים, התקבל אף זיכוי ללקוח על סך כ – 18,000 שקלים, לאור הגשת בקשתנו להפחתת השווי של אחד הפרמטרים בעסקה.

חוקי המיסוי במדינת ישראל הינם דינאמיים ומשתנים כל העת, זאת בתוספת לנסיבות משתנות של הלקוחות והנכסים השונים אשר הם מבקשים לרכוש, כל אלו למעשה מביאים למסקנה אחת בלבד, כי לעיתים החיסכון הכספי המשמעותי  בעת רכישת נכס בישראל, מצוי בידיי הקונים וללא ידיעתם, וכי תפקידנו הינו לערוך כל פעולה, להגיש כל נימוק ולאתר כל פתרון אפשרי עבור הלקוח, על מנת לחסוך בידיו תשלומים רבים ואף גבוהים בעסקה.

משפחה שמתגוררת 10 שנים בארצות הברית ואין לה נכסים בארץ, התחילה תהליך של חיפוש נכס עבור חזרתה לארץ. לוותה על ידי משרד תיווך מוכר וידוע.

לאחר למעלה מחצי שנה של חיפושי נכס, הגעה לארץ לבדיקת נכסים, שליחת קרובי משפחה לצילום הנכס וסביבתו, בדיקות איזוריות, בתי ספר וסביבה, אחרי כל אלה מצאה המשפחה את הנכס המיוחל.

בשלב זה, פנתה המשפחה למשרדינו בבקשה שנלווה את עסקת המקרקעין עד לרכישתה.

עד מהרה הסתבר לנו, כי בכל תקופת החיפושים וההגעה לארץ לא נעשו הצעדים הנכונים לשם בדיקת היתכנות המשכנתא, כמו גם הערכת שווי הנכס.

בשלב זה היה ברור, כי ישנם מתחרים רבים על הנכס ובמידה ובני הזוג לא יצליחו לגייס את הסכום מהון עצמי הם יפסידו את הבית המדובר.

חשוב להבין בהקשר זה, כי תהליך לקיחת משכנתא מרחוק איננו תהליך פשוט וטריוויאלי ומומלץ שייעשה על ידי מומחים בתחום.

משרדינו מספק שירותי ייעוץ של רו"ח וכן עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.